Tiga sistem yang paling umum
Memilih sistem yang salah untuk jenis pekerjaan tertentu adalah sumber perselisihan yang paling sering, dan hampir selalu bisa dicegah di awal.
| Sistem | Yang disediakan pelaksana | Cocok untuk | Risiko utama |
|---|---|---|---|
| Borongan upah | Tenaga saja; material dari kontraktor | Pekerjaan bervolume jelas dan berulang | Pemakaian material boros karena bukan tanggungannya |
| Borongan penuh | Tenaga + material | Paket pekerjaan spesialis: rangka atap, plafon, MEP | Mutu material turun bila spesifikasi tidak dikunci |
| Harian | Tenaga, dibayar per hari | Pekerjaan tak terduga, perbaikan, bongkaran | Produktivitas rendah; butuh pengawasan ketat |
Aturan praktisnya: borongan untuk pekerjaan yang volumenya bisa diukur, harian untuk yang tidak. Memaksakan borongan pada pekerjaan yang lingkupnya belum jelas berujung pada klaim tambahan terus-menerus; memakai sistem harian untuk pekerjaan besar berujung pada biaya yang tidak terkendali.
Isi surat perjanjian yang tidak boleh kosong
Perjanjian dengan mandor sering hanya selembar berisi harga dan tanggal. Yang kosong itulah yang nanti diperdebatkan:
- Lingkup yang tegas — termasuk apa yang tidak termasuk. "Pasangan dinding" saja tidak menjawab apakah plesteran, acian, dan angkut material ikut di dalamnya.
- Volume dan harga satuan — bukan hanya nilai total, agar pekerjaan tambah-kurang punya dasar hitung.
- Spesifikasi material — wajib untuk borongan penuh, sampai merek atau mutu setara.
- Cara pengukuran progres — siapa mengukur, seberapa sering, apa yang dihitung selesai.
- Termin pembayaran dan retensi — berapa persen, kapan, syarat apa.
- Tanggung jawab perbaikan — siapa menanggung pekerjaan yang ditolak pengawas.
- Yang disediakan kontraktor — listrik, air, gudang, alat bantu, keselamatan kerja.
- Ketentuan keselamatan — alat pelindung diri dan konsekuensi bila diabaikan.
Butir tanggung jawab perbaikan yang paling sering absen dan paling mahal akibatnya. Tanpa itu, pekerjaan yang harus dibongkar ulang menjadi beban kontraktor, sementara mandor sudah menerima pembayaran untuk pekerjaan yang sama.
Termin dan retensi subkontraktor
Polanya menyerupai kontrak utama, tetapi ada satu prinsip yang perlu dijaga: termin subkon sebaiknya tidak lebih cepat dari termin yang Anda terima. Membayar subkon di muka sementara pembayaran dari pemilik masih sebulan lagi berarti membiayai proyek dengan modal sendiri — persis masalah yang dibahas di arus kas proyek.
Yang biasanya diatur:
- Uang muka bila diperlukan, dipotong bertahap
- Pembayaran mengikuti progres terukur, bukan mengikuti kalender
- Retensi — ditahan sampai pekerjaan diterima pengawas
- Potongan atas material yang disediakan kontraktor tetapi dipakai subkon
Retensi subkon punya fungsi yang sangat praktis: ia satu-satunya alat yang tersisa untuk memastikan perbaikan dikerjakan. Setelah pembayaran terakhir keluar, kemampuan Anda memanggil kembali pelaksana untuk memperbaiki pekerjaan turun drastis.
Menilai kinerja secara objektif
Penilaian "mandor A bagus, mandor B kurang" tidak bisa dipakai untuk memutuskan apa pun pada proyek berikutnya. Yang bisa dipakai adalah angka yang dicatat sepanjang pelaksanaan:
- Produktivitas nyata — volume selesai dibagi orang-hari yang benar-benar hadir. Bandingkan dengan koefisien AHSP untuk melihat apakah asumsi perencanaan Anda realistis.
- Ketepatan waktu — selisih tanggal selesai terhadap rencana per paket.
- Tingkat pekerjaan ulang — berapa yang ditolak pengawas dan harus diperbaiki.
- Pemakaian material — untuk borongan upah, bandingkan dengan pemakaian wajar seperti dibahas di manajemen stok.
- Kepatuhan keselamatan — jumlah teguran dan insiden.
Catatan produktivitas nyata punya nilai yang melampaui penilaian orang: ia memperbaiki perencanaan Anda sendiri. Setelah beberapa proyek, Anda punya koefisien yang berasal dari pengalaman sendiri — jauh lebih tepat untuk kondisi kerja Anda daripada nilai rata-rata nasional.
Empat kesalahan yang mahal
Kesepakatan lisan untuk pekerjaan tambah. Sama berbahayanya seperti pada kontrak utama, dan lebih sering terjadi karena hubungannya terasa informal.
Lingkup abu-abu antar subkon. Pekerjaan di perbatasan dua paket — siapa memasang angkur, siapa merapikan bekas bobokan — harus ditetapkan di awal, atau akan dikerjakan dua kali atau tidak sama sekali.
Membayar penuh sebelum pekerjaan diterima pengawas. Menghapus satu-satunya alat yang tersisa untuk menuntut perbaikan.
Tidak mencatat produktivitas. Membuang data yang paling berharga untuk perencanaan proyek berikutnya, dan membuat setiap penilaian pelaksana hanya berdasarkan kesan.
Catat pelaksana beserta paket pekerjaannya
Yang membuat evaluasi jarang dilakukan bukan kesulitan menilainya, melainkan tidak adanya catatan — produktivitas hanya bisa dihitung kalau volume selesai dan tenaga hadir tercatat sejak awal, bukan diingat di akhir.
Modul Mandor & Subkon sikatin.id mencatat pelaksana beserta paket pekerjaan yang ditanganinya, ditautkan ke item BOQ. Karena progres tiap item sudah ada di opname, volume selesai per pelaksana terbentuk sendiri — termasuk dasar untuk menghitung terminnya.
Buka modul Mandor & Subkon — gratis, tanpa instalasi. Susun BOQ lebih dulu agar paket pekerjaannya bisa ditautkan.
Pertanyaan umum
Apa beda borongan upah dan borongan penuh?
Pada borongan upah, pelaksana hanya menyediakan tenaga sementara material disediakan kontraktor. Pada borongan penuh, pelaksana menyediakan tenaga sekaligus material. Borongan upah berisiko pada pemakaian material yang boros; borongan penuh berisiko pada mutu material bila spesifikasinya tidak dikunci.
Kapan sebaiknya memakai sistem harian?
Untuk pekerjaan yang lingkup atau volumenya belum bisa ditentukan: bongkaran, perbaikan, pekerjaan tak terduga, atau pekerjaan bantu. Untuk pekerjaan bervolume jelas, sistem harian membuat biaya sulit dikendalikan karena tidak ada kaitan antara pembayaran dan hasil.
Apa saja yang wajib ada di surat perjanjian mandor?
Lingkup yang tegas termasuk apa yang tidak termasuk, volume dan harga satuan, spesifikasi material bila borongan penuh, cara pengukuran progres, termin dan retensi, tanggung jawab perbaikan, fasilitas yang disediakan kontraktor, dan ketentuan keselamatan kerja.
Kenapa retensi subkontraktor penting?
Karena setelah pembayaran terakhir keluar, kemampuan memanggil kembali pelaksana untuk memperbaiki pekerjaan turun drastis. Retensi yang ditahan sampai pekerjaan diterima pengawas adalah alat paling praktis untuk memastikan perbaikan benar-benar dikerjakan.
Bagaimana menilai kinerja mandor secara objektif?
Catat produktivitas nyata berupa volume selesai dibagi orang-hari yang hadir, ketepatan waktu per paket, tingkat pekerjaan yang harus diulang, pemakaian material dibanding pemakaian wajar, dan kepatuhan keselamatan. Data produktivitas ini juga memperbaiki asumsi perencanaan pada proyek berikutnya.
Pahami dasar pengukuran pekerjaannya di opname pekerjaan, atau lihat pengaruh termin subkon terhadap kas di arus kas proyek konstruksi.